深夜酒類提供飲食店営業店舗を決める際に、最も重要になるのが『用途地域』についてです。商業地域や近隣商業地域に該当する物件であれば問題ないのですが、住居系地域に建築されている物件を借りてしまうと、深夜営業（午前0時～午前6時までの営業）ができない可能性があります。
物件オーナーが深夜のバー営業や居酒屋営業を許可していても、法律上は禁止されていますので、賃貸借契約前によく確認をしておきましょう。
用途地域とは
用途地域は、都市計画法に基づいて街の住み分けを定め、環境保全や利便性の向上を図るための最も基本的な制度です。大きく『住居系（8種類）』『商業系（2種類）』『工業系（3種類）』の3種類に分かれています。
住居系地域
- 第一種低層住居専用地域：戸建て住宅や低層マンションを中心とした、最も閑静で規制が厳しい地域。
- 第二種低層住居専用地域：主に低層住宅の環境を守る地域。150㎡以下の小規模な店舗・飲食店が建築可能。
- 第一種中高層住居専用地域：中高層マンションを保護する地域。病院、大学、一定規模の店舗（500㎡以下）などが可能。
- 第二種中高層住居専用地域：中高層住宅の環境を保護する地域。2,000㎡以下の店舗や事務所が建てられる。
- 第一種住居地域：住居の環境を害さない店舗・事務所・ホテルなどを許容する地域（店舗は3,000㎡以下）。
- 第二種住居地域：主に住居の環境を守る地域だが、カラオケボックスなども建築可能。
- 準住居地域：国道や幹線道路沿いに指定され、道路交通の利便と住居環境の調和を図る地域（自動車修理工場やガソリンスタンドなど）。
- 田園住居地域：農業の利便と調和した低層住宅環境を保護する地域（農産物直売所や農家レストランなど）。
住居系地域は以上の8種類です。飲食店の建築が可能な場所であっても、住居系地域では深夜酒類提供飲食店営業は禁止されています。
商業系地域
- 近隣商業地域：近隣住民が日用品の買い物等をするための地域。小規模な工場や映画館なども建築可能。
- 商業地域：ターミナル駅周辺や都心部など、銀行・百貨店・ホテル・娯楽施設が集積する地域。
商業系地域では深夜営業が可能です。
工業系地域
- 準工業地域：環境悪化の恐れがない軽工業等の工場と、住宅・店舗が混在する地域。
- 工業地域：どんな工場でも建てられる地域。住宅や店舗も建築可能。
- 工業専用地域：湾岸部などの大型工場の専用地域。
『準工業地域』『工業地域』では深夜営業が可能です。
以上の通り、深夜営業が可能な用途地域は『近隣商業地域』『商業地域』『準工業地域』『工業地域』になります。その他の用途地域では深夜営業ができませんので、くれぐれもご注意ください。
用途地域境に要注意
用途地域は建物毎に決められているわけではありません。用途地域の境に物件が建っている事もあります。商業系地域と住居系地域の境に物件がある場合は注意が必要です。該当の営業所が全て商業系地域の中にあれば問題ないのですが、営業所の一部が住居系地域に入っていると、深夜営業はできません。
店舗の位置が微妙な場所にある場合、警察より営業所が全て住居系地域にあることを疎明するための測量図の提出を求められる場合もあります。役場や法務局に保管されている資料を調査しても疎明資料が揃わない場合は、測量会社や土地家屋調査士事務所に測量依頼をする必要が出て来る事もあります。なるべく用途地域境の物件は避けるようにしましょう。
上の写真の濃いピンク色の部分が『商業地域』黄色い部分が『住居系地域（第一種住居地域）』になります。2つの地域の境に建っているような物件は、部屋によって用途地域が変わる（または用途地域を跨ぐ）ため注意しましょう。
まとめ
深夜営業が可能な用途地域は『近隣商業地域』『商業地域』『準工業地域』『工業地域』の4種類です。
住居系地域との用途地域境に建っている物件はなるべく避けましょう。
当事務所では年に数件、「住居系地域で何とか深夜営業をする方法はありませんか」という内容のご相談をいただきます。残念ながら法律で禁止されている事なので、用途地域を無視できるような裏技は存在しません。
東京都の用途地域については東京都都市整備局のホームページから調査ができます。不動産屋の言葉を鵜呑みにせず、契約前に必ずご自身で確認しましょう。
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