用途地域とは、「用途が制限されている地域」の事をいいます。
住宅ローンを組んで静かな住宅街に土地を買って家を建てたとしましょう。もし、家が完成した数年後に隣の土地に工場ができてしまったら、、最悪ですよね。一日中うるさいし、空気も悪くなり不動産の価値も下がるでしょう。
このような事がないように、都市計画法という法律で土地利用をコントロールしています。
このコントロールは飲食店の営業や深夜酒類提供飲食店営業、風俗営業にも及びます。
店舗を探す準備段階で必ず必要な知識になります。
都市計画区域について
都市計画法では、土地利用をコントロールすべき地域として「都市計画区域」を指定しています。
そして、都市計画区域の中で「線引き区域」と「非線引き区域」に分かれます。「線引き区域」とは「市街化区域」と「市街化調整区域」の区分がされている区域になります。それに対して「非線引き区域」とは「市街化区域」と「市街化調整区域」の区分けがない区域をいいます。
「市街化区域」とは、すでに市街地となっている地域およびおおむね１０年以内に市街化すべき地域が指定されます。市街化区域内では必ず「用途地域」を定めます。「市街化調整区域」とは、市街化を抑制する区域であり、区域内では開発行為や建築について厳しい規制があります。
ちょっと複雑なのですが「市街化区域は土地開発が進んで人が多く住んでいる場所、市街化調整区域は開発が制限されているため、人があまり住んでいない場所」とイメージすればよいかと思います。
図で表すと以下のようになります。
飲食店の候補地として挙がるのは「市街化区域」の場合がほとんどだと思います。
用途地域について
用途地域は大きく「住居系地域・商業系地域・工業系地域」の３つのグループに分けることができます。
住居系地域
① 第１種低層住居専用地域
② 第２種低層住居専用地域
③ 第１種中高層住居専用地域
④ 第２種中高層住居専用地域
⑤ 第１種住居地域
⑥ 第２種住居地域
⑦ 準住居地域
商業系地域
⑧ 近隣商業地域
⑨ 商業地域
工業系地域
⑩ 準工業地域
⑪ 工業地域
⑫ 工業専用地域
住居系地域では深夜酒類提供飲食店営業が禁止されているため注意が必要です。賃貸借契約を結ぶ前に必ず用途地域の確認をしましょう。営業予定地域が「商業系地域」であれば、ほとんどの場合は問題ないでしょう（東京都では条例で住居系地域での深酒営業が禁止されています）。
住居系地域での飲食店営業は、「住居専用地域・住居地域（②～⑦）」でも営業可能ですが、営業面積が規制されている地域（②～⑤）があるので注意してください。
※特別用途地域として「文教地区」の指定を受けている地域もあります。この場合は特別な規制がありますので、役所の都市計画課などに確認を取りましょう。
※深酒営業の禁止区域については、都道府県の条例にて定められています。届出前に確認してください。
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